Ontwikkelaars kregen steun voor betaalbare huisvesting. Toen kwam de buurt erachter.

Toen ontwikkelaars zestig gesubsidieerde appartementen wilden bouwen in een welvarende hoek van Florence, SC, was de voorzitter van de County Council enthousiast. Betaalbare huisvesting “zou in een grote behoefte voorzien”, schreef hij, en de nabijheid van diensten en banen past binnen de planningsdoelstellingen van de provincie. Hij beloofde een kleine subsidie.

Toen kwamen de buren erachter. Advocaten, leidinggevenden en maatschappelijke leiders verzamelden zich in de Florence Country Club, een halve mijl van de voorgestelde ontwikkeling, en beloofden het te blokkeren. Negen dagen later kreeg het plan een fatale klap toen de Raad, in een vergadering die drie minuten en veertien seconden duurde, begon met de herbestemming van het terrein, onder leiding van de voorzitter die het had geprezen.

De plotselinge ommekeer van de Raad is het onderwerp van een eerlijke huisvestingszaak – de meeste potentiële huurders waren zwart in een buurt met voornamelijk blanke bewoners – en een onderzoek naar de krachten die gezinnen met lage inkomens weghouden van kansenrijke buurten.

In veel, zo niet de meest welvarende gemeenschappen zouden de bestaande regels voor landgebruik huisvesting voor lage inkomens hebben uitgesloten, waarbij de regelgeving vaak zo stil werkt dat ze verhullen hoe volledig uitsluiting een product van ontwerp is. Maar een gril in het bestemmingsplan van Florence County, dat de gesubsidieerde appartementen toestond, bracht de oppositie in de publieke belangstelling.

“Wat hier ongebruikelijk is, is dat we een uitoefening van politieke macht zien die doorgaans onzichtbaar is”, zegt Jessica Trounstine, een politicoloog aan de Vanderbilt Universiteit die huisvestingsregulering bestudeert. “Het maakt het verzet tegen betaalbare woningen duidelijker dan vaak het geval is.”

Het tekort aan betaalbare woningen veroorzaakt landelijk grote schade aan gezinnen met bescheiden middelen. Bijna tweederde van de huurders met een laag inkomen – een recordaandeel – wordt geconfronteerd met ‘ernstige kostenlasten’, wat betekent dat ze meer dan de helft van hun inkomen aan huur en nutsvoorzieningen besteden. De federale overheid acht onderdak betaalbaar als het 30 procent van het inkomen of minder verbruikt.

Tegelijkertijd heeft steeds meer bewijsmateriaal de nadruk gelegd op de schade die kinderen lijden als ze opgroeien in achtergestelde gebieden. Als toegangspoort tot scholen, veiligheid en verbindingen gaan buurten ver in het bepalen wie voorop komt. Door naar betere buurten te verhuizen, a baanbrekend onderzoek gevondenverhoogden kinderen uit gezinnen met lage inkomens hun gemiddelde levenslange inkomen met gemiddeld bijna $200.000.

In hun toespraak voor de County Council zeiden tegenstanders dat het project in Florence het gevaar van verkeer en overstromingen zou vergroten in een gebied dat door beide problemen wordt getroffen. Door appartementen toe te voegen in de buurt van een van de drukste kruispunten van de stad zouden meer automobilisten de straten doorkruisen waar hun kinderen spelen, zeiden critici, en het bestraten van het zes hectare grote beboste terrein zou de afvoer verergeren.

Niemand noemde het ras of de klasse van de potentiële huurders.

“Dit is een prachtig moment voor ons om dit goede project naar een betere locatie te verhuizen”, vertelde Jean Leatherman, een buurtbewoner, aan de gemeente. “Wij zijn niet tegen de ontwikkeling – wij zijn tegen de locatie van deze ontwikkeling.”

Net als veel van de tegenstanders van het project heeft mevrouw Leatherman een geschiedenis van maatschappelijke betrokkenheid, onder meer als fondsenwerver voor de openbare scholen, waarvan de studenten grotendeels afkomstig zijn uit lage inkomens en minderheidsachtergronden.

“Het gaat niet om ras”, zei ze in een interview, verwijzend naar de oppositie tegen het project. “Het zou me niets schelen als het luxe appartementen van $ 500.000 waren. Als je er zestig zou plaatsen, zou ik tegen zijn.”

Een ander gesprek waarbij andere tegenstanders van het project betrokken waren ontvouwde zich op Facebook, waar de een waarschuwde dat gesubsidieerde huisvesting ‘sorry luie mensen’ dient, en een ander schreef dat ‘afstand het enige is dat ons tegen hoge criminaliteit beschermt’. Woningen met een laag inkomen, zo schreef een derde persoon, zijn ‘woke crap’.

De voorgestelde appartementen, bekend als de Jessamine, wonnen financiering van de Belastingkrediet voor lage inkomens, het grootste betaalbare huisvestingsprogramma van de federale overheid. Het geeft zo’n 13 miljard dollar per jaar uit aan het geven van belastingkredieten aan ontwikkelaars, die zij, doorgaans aan banken of andere bedrijven, verkopen om bouwfondsen bijeen te brengen in ruil voor het laag houden van de huurprijzen.

In tegenstelling tot volkshuisvesting of Sectie 8 is het programma niet bedoeld voor de armste huurders. De ontwikkelaars van Jessamine noemden het arbeidswoningen, voor mensen zoals verpleeghulpen of bewakers. Maar sommige behoeftige gezinnen huren appartementen met belastingkrediet met vouchers of andere hulp. In South Carolina hebben huurders belastingvoordelen gemiddelde jaarinkomen van ongeveer $ 17.000.

In een staatsbrede strijd om de credits won de Jessamine punten voor de locatie – het volkstellingskanaal had de beste score van de provincie op een index van kansen – en politieke steun. De districtsplanningsdirecteur, Shawn Brashear, prees de ‘ideale locatie’, en de raadsvoorzitter, Willard Dorriety Jr., beloofde tot $ 10.000 voor een brandkraan.

Het grootste deel van de wijk, de Country Club genaamd, was bestemd voor eengezinswoningen. Maar de Jessamine bevond zich in een ongezoneerd ‘donutgat’ – provincieeigendom omgeven door stadsgrond – waar appartementen mogelijk waren.

Toen buren zagen dat arbeiders het terrein aan het voorbereiden waren, verspreidde het alarm zich. “Ik werd elke dag gebeld”, zei Frank J. Brand II, destijds raadslid van het district, in een verklaring. “Niemand belde me om te zeggen dat ze gelukkig waren.”

Sommige bewoners benaderden de ontwikkelaars om ze uit te kopen. Vijandige artikelen verscheen in een politieke blog. Uren voordat critici bijeenkwamen in de Country Club om hun tegenstand te plannen, trok de heer Dorriety zijn steun in.

Negen dagen later, tijdens een vergadering die minder dan vier minuten duurde, stemde de Raad met 8-0 om de bouw van donutgaten stop te zetten en de bestemming ervan te heroverwegen. Er waren meer bijeenkomsten nodig om het moratorium definitief te maken, maar de uitkomst was duidelijk.

Tot de tegenstanders van de Jessamine behoorden een voormalige burgemeester van Florence, Joe W. Pearce Jr.; een advocaat uit een van de meest vooraanstaande families van de stad, Walker H. Willcox; en mevrouw Leatherman, wier overleden echtgenoot, Hugh K. Leatherman, veertig jaar lang senator geweest, vaak werd omschreven als de machtigste man van South Carolina.

Een andere criticus, C. Pierce Campbell, leidt een van de grootste advocatenkantoren van de staat, Turner Padget; zijn huis ligt enkele meters van de voorgestelde locatie. Door het drukke verkeer waren auto’s op zijn erf over de kop geslagen, zei hij tegen de Raad, en de voorgestelde afwateringsvijver langs de weg zou dergelijke ongevallen dodelijk kunnen maken.

‘Dat is het gevaarlijkste waar ik ooit van heb gehoord’, zei hij.

In tegenstelling tot de ontwikkelaars buiten de stad: “Ik woon daar”, zei hij, en “dit is voor mij persoonlijk belangrijk.”

Terwijl invloedrijke critici krachtig spraken, wisten maar weinig mensen buiten de buurt dat het voorstel bestond, en geen enkele potentiële huurder richtte zich tot de Raad. “Ik betwijfel of ze het wisten”, zei ds. Calvin Robinson Jr., predikant van de Trinity Baptist Church, een prominente zwarte gemeente. “Ik wist er niets van.”

Een van de ontwikkelaars, Drew Schaumber, schreef raadsleden dat ze zich moesten ‘schamen’ voor het negeren van de behoeften van huurders. “Jullie vertegenwoordigen ALLE inwoners van Florence, niet alleen degenen die in postcode 29501 wonen”, schreef hij.

De contouren van het geschil zouden bekend in de oren klinken voor studenten van eerlijke huisvesting. In een van de eerste gevallen onder de Fair Housing Act van 1968 werd a federale rechtbank gevonden dat Lackawanna, NY, op illegale wijze een blanke wijk had herbestemd om gesubsidieerde woningen te blokkeren. Terwijl ambtenaren zeiden dat ze actie ondernamen om overbelaste riolen te beschermen, zag de rechtbank ‘verwerpelijke discriminatie’ en waarschuwde: ‘Het patroon is al oud.’

In 1983 oordeelde een federale rechtbank dat Greenville County, SC, de wet had overtreden door een locatie te herbestemmen die gepland was voor gesubsidieerde huisvesting. De oppositie uit de buurt, zo oordeelde het rapport, werd gedreven door “raciale zorgen – en niet door de bezwaren tegen verkeersopstoppingen of de capaciteit voor afvalverwerking.”

Georgetown County, SC, wordt aangeklaagd wegens het afwijzen van een belastingkredietproject waartegen bewoners van een golfbaangemeenschap 2,5 kilometer verderop zich verzetten. Hoewel het project unanieme steun kreeg van de planningscommissie, waarschuwden critici online dat het zou dienen “luie welzijnsmensenen een ‘broedplaats voor misdaad’ creëren. Net als in Florence zouden de meeste huurders zwart zijn geweest en de meeste critici blank.

Verzet tegen betaalbare huisvesting is ook gebruikelijk in linkse gemeenschappen, met recente gevechten ontvouwt zich in Milton, Massachusetts.en de Chevy Chase-sectie van Washington, DC De angst voor de waarde van eigendommen, misdaad en scholen zorgt vaak voor discussie.

“Er is de afgelopen vijftig jaar veel veranderd in het Amerikaanse leven, maar de vijandigheid tegenover betaalbare woningen is verrassend duurzaam gebleven”, zegt Justin Steil, hoogleraar stadsplanning en recht aan het Massachusetts Institute of Technology en getuige-deskundige voor de Jessamine-ontwikkelaars.

Sinds de goedkeuring van de Fair Housing Act, zei de heer Steil, is de segregatie van woningen naar ras slechts bescheiden gedaald, en is de economische segregatie toegenomen omdat de rijken steeds meer in rijke enclaves leven.

Om de Florence-rechtszaak te winnen hoeven de ontwikkelaars niet aan te tonen dat ambtenaren discriminerende motieven hadden – alleen dat hun acties een racistisch uiteenlopende impact hadden (zonder een geldig doel te dienen dat niet op minder discriminerende manieren kon worden bereikt).

Bij het analyseren van andere woningen met belastingkrediet in Florence schatte de heer Steil dat 78 procent van de huurders van de Jessamine zwart zou zijn geweest in een buurt die voor minstens 80 procent blank is. Vandaar dat de ondergang ervan ‘de segregatie van woningen in stand hield’, schreef hij.

Raadsleden zeiden dat ze al lang van plan waren de bestemmingsplannen in de zogenaamde donutgaten van de provincie opnieuw te onderzoeken en de Jessamine niet specifiek te noemen.

Veel economen beweren dat uitsluitingszonering verhoogt de huurprijzen door het woningaanbod te beperken. Er komen steeds meer aanwijzingen dat het ook de mobiliteit beperkt door kinderen met een laag inkomen weg te houden van plaatsen waar ze zouden kunnen floreren.

Opportunity Insights, een onderzoeksproject gebaseerd op Harvard, verzamelde meer dan 20 miljoen niet-geïntentiseerde belastinggegevens om de buurteffecten op mensen geboren eind jaren zeventig en begin jaren tachtig in kaart te brengen. Door van een buurt met minder dan gemiddelde kansen naar een wijk boven het gemiddelde te verhuizen, bleek dat kinderen met een laag inkomen hun gemiddelde levenslange inkomen met $198.000 verhoogden.

“Waar je opgroeit, is van groot belang voor het vormgeven van je levensresultaten”, zegt Nathaniel Hendren, oprichter van het project en nu econoom bij MIT.

De heer Schaumber, de ontwikkelaar, heeft zonder weerstand vier belastingkredietgebouwen in Florence gebouwd, maar ze stonden allemaal in wijken met lage inkomens. Qwendolyn Bines, 40, woont in een gebouw genaamd de Belmont, dat comfortabel en schoon is, maar aan een commerciële verkeersader, gescheiden van een autoreparatiewerkplaats door een hek met prikkeldraad.

Mevrouw Bines heeft 15 jaar lang administratief werk gedaan voor schoolsystemen in het gebied en verdient ongeveer $38.000. Maar ze heeft zich nooit een woning kunnen veroorloven tegen marktconforme prijzen, die ongeveer 45 procent van haar inkomen zou opslokken.

Ze zei dat zij en haar dochters dol zijn op hun appartement met drie slaapkamers, waar Kaylee, 5, slaapt met een eenhoorn-sprei en Kaylyn, 12, certificaten van de erelijst laat zien. (De maandelijkse huur van $ 765 is ongeveer 60 procent van de marktrente.) Maar mevrouw Bines zei dat betaalbare woningen ‘niet alleen in de arme delen van de stad zouden moeten liggen.’

Gegevens uit Opportunity Insights vormen een kader voor de inzet. Door van het volkstellingsoverzicht van mevrouw Bines over te stappen naar dat rond de Country Club, zou een kind met een laag inkomen opgroeien en gemiddeld 12.000 dollar per jaar extra verdienen, zo blijkt. Dat is een winst van bijna 50 procent, wat de heer Hendren ‘buitengewoon zeldzaam’ noemde in het sociaal beleid.

Mevrouw Bines woonde korte tijd in een ander belastingkredietgebouw, totdat bedreigingen van een gewelddadige vriend haar dwongen te verhuizen. Ze noemde de locatie van de Jessamine ideaal voor het opvoeden van kinderen en suggereerde een reden die verder ging dan het verkeer voor verzet uit de buurt.

‘Wij,’ zei ze. ‘Ik heb het gevoel dat ze daar geen Afro-Amerikanen willen hebben.’

In verklaringen herhaalden raadsleden, die niet reageerden op interviewverzoeken, hun waarschuwingen over verkeer en overstromingen. De heer Brand, die zijn volgende verkiezing als vertegenwoordiger van de Country Club-buurt verloor, gaf gedeeltelijk de schuld aan het Jessamine-geschil en zei dat hij wenste dat hij eerder had gehandeld om het project te verkleinen of stop te zetten.

De heer Dorriety zei dat hij zijn steun introk uit eerbied voor de oppositie van de heer Brand en de kiezers die hij vertegenwoordigde.

‘De consensus van de gemeenteraad van Florence,’ zei hij, ‘is dat je niet in andermans district moet rommelen.’