Waarom het moeilijk is voor Australiërs die van hypotheken met vaste rente afkomen om in 2023 te herfinancieren naarmate de rente stijgt

Australiërs die hun woningkrediet willen herfinancieren nadat ze van een ultralage vaste rente zijn gekomen, hebben beperkte mogelijkheden om een ​​naderende ‘hypotheekklif’ – een stijging van 88 procent van hun aflossingen – te vermijden vanwege strikte regels voor leningen.

Dit zal naar verwachting 880.000 Australiërs treffen van wie de leningen met vaste rente in 2023 aflopen, met name degenen met een kleinere hypotheekstorting of die maandelijkse aflossingen hebben gemist.

De Australian Prudential Regulation Authority vereist dat de banken bij het goedkeuren van een lening beoordelen of een lener in staat is om te gaan met een stijging van drie procent van de variabele hypotheekrente.

Hoewel dit een einde maakt aan roekeloze leningen, betekent het ook dat leners die van een vaste rente van twee procent komen, minder ruimte hebben om hun hypotheek te herfinancieren, zodat ze een abrupte stijging van 88 procent van de maandelijkse aflossingen kunnen vermijden – mocht de rente opnieuw stijgen.

Degenen die hun hypotheek voor twee jaar vastzetten op 1,92 procent medio 2021 worden conservatief geconfronteerd met een veel hogere variabele rente van 7,43 procent, alleen gebaseerd op de laatste rentestijging in juni, zo bleek uit een analyse van RateCity.

Dat betekent dat een lener met een gemiddelde hypotheek van $ 600.000 zijn maandelijkse aflossingen al met $ 1.733 of 69 procent zou zien stijgen tot $ 4.251, vergeleken met $ 2.518 toen hij zijn lening vastlegde als onderdeel van een looptijd van 25 jaar.

Maar meer renteverhogingen kunnen de maandelijkse aflossingen met 88 procent doen stijgen.

De kleine lettertjes in 2021 zeiden dat een lener standaard zou worden overgezet naar een hypotheekrente die 3,33 procentpunten hoger was dan de Reserve Bank of Australia contante rente wanneer de rentevaste periode afliep.

Dat was in de tijd dat de RBA-rentetarieven een laagterecord van 0,1 procent bereikten en gouverneur Philip Lowe beloofde ‘op zijn vroegst’ in 2024 geen renteverhoging door te voeren.

Maar de rentetarieven stegen deze maand met nog eens 0,25 procentpunt tot het hoogste punt in 11 jaar van 4,1 procent, waarbij de National Australia Bank in juli en augustus nog twee renteverhogingen verwacht die de rente op 4,6 procent zouden brengen.

Sally Tindall, onderzoeksdirecteur van RateCity, zei dat de bestaande regel van drie procentpunten was om leners op te sluiten in een ‘hypotheekgevangenis’ en hen ervan te weerhouden te herfinancieren naar een betere deal.

‘De stijgende contante rente heeft sommige kredietnemers opgesloten in hypotheekgevangenissen omdat ze niet kunnen slagen voor de tests van hun nieuwe bank tegen hogere tarieven’, vertelde ze woensdag aan Daily Mail Australia.

‘Duizenden leners die zich klaarmaken om in de komende maanden van hun ultralage vaste rente af te komen, kunnen de schrik van hun leven krijgen als ze van plan zijn te herfinancieren, om vervolgens te ontdekken dat ze in de val zitten.

‘Toch zou herfinanciering de wondermiddel kunnen zijn die velen nodig hebben om door wat op het punt staat de grootste financiële test van hun leven te worden.’

Zonder de strikte regel van APRA zou een lener die van een vaste rente van minder dan twee procent afkomt, kunnen herfinancieren tot een variabele rente van 5,75 procent in plaats van een terugvalrente die zo hoog zou kunnen zijn als 7,68 procent.

Dat is gebaseerd op nog eens een RBA-tariefstijging van 25 basispunten in juli, waardoor het contante tarief op 4,35 procent zou komen.

Voor een lener met een gemiddeld inkomen en een hypotheek van $ 639.200 op een termijn van 30 jaar, zou dit kunnen leiden tot een stijging van de maandelijkse aflossingen met $ 2.056, of 88 procent tot $ 4.400 – een stijging ten opzichte van $ 2.343 onder een bestaande vaste rente van twee jaar.

Maar RateCity zei dat het schrappen van APRA’s strikte uitleenregel die maandelijkse verhoging zou verminderen tot $ 1.296 – een maandelijkse besparing van $ 760, wat neerkomt op $ 9.120 per jaar.

Het zou ook betekenen dat de maandelijkse aflossingen met 55 procent stijgen in plaats van met 88 procent.

‘Het is onwaarschijnlijk dat deze kredietnemer in staat zal zijn om te herfinancieren, omdat het onwaarschijnlijk is dat hij de bruikbaarheidstests van zijn nieuwe bank zal doorstaan, zelfs niet bij het aanvragen van een van de laagste renteleningen op de markt, tenzij de bank ze goedkeurt als een uitzondering op hun onderhoudbaarheidsbeleid.’ zei mevrouw Tindall.

‘Sommige banken zijn misschien bereid om de regels te buigen en deze leningen goed te keuren buiten hun onderhoudsvereisten, maar op zoek naar deze geldschieters kan het voelen als zoeken naar een speld in een hooiberg.’

Een lener met een gemiddeld voltijdsalaris van $ 90.329 in juli 2021 zou $ 639.200 kunnen lenen, maar door een tiental rentestijgingen is die maximale leencapaciteit sindsdien geslonken tot $ 525.800, zelfs voor iemand die nu $ 95.481 verdient, of iets boven het huidige gemiddelde, volledig -tijdsalaris van $ 94.000.

De Council of Financial Regulators – bestaande uit de RBA, Treasury, APRA en de Australian Securities and Investments Commission – heeft woensdag de bestaande regels voor uitlenen verdubbeld.

‘Raadsleden steunden de beoordeling van APRA dat de onderhoudsbuffer – momenteel vastgesteld op 3 procent – op het juiste niveau blijft gezien de huidige omgeving, inclusief de hoge mate van onzekerheid en risico’s voor de economische vooruitzichten’, aldus de raad.

APRA, de banktoezichthouder, schreef vrijdag aan de banken om hen eraan te herinneren zich aan de regel van drie procentpunten te houden.

‘Volgens het prudentiële kader van APRA moeten banken bepaalde minimumcriteria toepassen bij het beoordelen van de terugbetalingscapaciteit van een lener’, zei het.

‘Dit is inclusief een onderhoudsbuffer van minimaal 3 procent, toe te passen boven de hypotheekrente.’

APRA waarschuwde ook dat te veel uitzonderingen, zodat meer leners zouden kunnen herfinancieren, slecht zou zijn voor de financiële stabiliteit.

‘Grote hoeveelheden uitzonderingen kunnen risico’s creëren door het risicoprofiel van banken te verzwakken en de kwetsbaarheid van hun leningenportefeuilles voor toekomstige schokken te vergroten’, aldus het rapport.

Maar de banktoezichthouder zei dat de banken die uitzonderingen op de APRA-leningenregels toestonden, rekening moesten houden met de aflossingsgeschiedenis in het verleden, en merkte op dat eerdere vrijstellingen slechts twee tot drie procent van de totale hypotheekleningen uitmaakten.

‘Het is belangrijk dat uitzonderingen op een voorzichtige en beperkte manier worden gebruikt, om de bedoeling van het kernbeleid niet te ondermijnen’, aldus APRA.

‘Binnen het prudentieel raamwerk van APRA kunnen banken uitzonderingen op het beleid gebruiken als deze prudent en beperkt worden beheerd.

‘Deze aanpak stelt banken in staat om rekening te houden met aanvullende indicatoren van de terugbetalingscapaciteit die verder gaan dan die welke zijn vastgelegd in de standaard onderhoudstest.

‘Voor een lener die wil herfinancieren, kan dit ook gaan om aflossingsgedrag in het verleden.’

APRA verhoogde zijn hypotheekonderhoudsbuffer tot drie procentpunt in november 2021, tegen 2,5 procentpunt eerder.

Maar sinds mei 2022 heeft de Reserve Bank de contante rente met vier procentpunten verhoogd, wat het meest ernstige tempo van verkrapping van het monetaire beleid sinds 1989 markeert.

Leners met een lening met variabele rente en een hypothecaire storting van 20 procent, die een gemiddelde hypotheek van $ 600.000 aflost, hebben hun maandelijkse aflossingen al zien stijgen met 61,8 procent, gebaseerd op de 12 rentestijgingen van de RBA in 13 maanden.

Een lener van de Commonwealth Bank is vanaf aanstaande vrijdag van $ 2.306 per maand naar $ 3.730 gegaan, aangezien de variabele rente is gestegen van 2,29 procent naar 6,34 procent om de verhoging van de RBA in juni weer te geven.

De inflatie steeg in april naar 6,8 procent, vergeleken met 6,3 procent in maart, waarmee de consumentenprijsindex ruim boven de RBA-doelstelling van 2 tot 3 procent uitkwam.

Ondanks de crisis in de kosten van levensonderhoud concludeerde de Council of Financial Regulators dat de meeste leners met een vaste rente het wel zouden redden.

‘De meeste huishoudens zijn goed geplaatst om de impact op budgetten te beheersen vanwege de sterke arbeidsmarktomstandigheden en omvangrijke spaarbuffers’, aldus het rapport.

‘Dit geldt ook voor kredietnemers met een vaste rente, die tot nu toe over het algemeen de overgang naar hogere rentetarieven aan het einde van hun vaste looptijd zijn gelukt. ‘

Maar het gaf toe dat leners met een laag inkomen het moeilijk zouden hebben.

‘Sommige huishoudens ervaren aanzienlijke druk op hun financiën, ook die met lagere inkomens (waaronder veel huurders) en die met lage spaarbuffers en hoge schulden in verhouding tot hun inkomen’, aldus het ministerie.

De hogere rentetarieven hebben geleid tot een daling van risicovolle leningen, waarbij een lener meer dan zes keer zoveel aan de bank verschuldigd is als wat hij verdient.

Slechts 7,5 procent van de nieuwe leners bevond zich in die positie in het kwartaal van maart, het laagste aantal sinds maart 2019, een aanzienlijke daling van 11 procent eind 2022 en 24,3 procent in het decemberkwartaal van 2021, zo bleek uit APRA-gegevens.