Een valstrik van 30 jaar: het probleem met de vreemde hypotheken in Amerika

Vóór de pandemie was het kopen van een huis moeilijk. Op de een of andere manier wordt het steeds moeilijker.

De prijzen, die al torenhoog waren, zijn nog hoger geworden, met bijna 40 procent in de afgelopen drie jaar. Beschikbare woningen zijn schaarser geworden: het aanbod is in dezelfde periode met bijna 20 procent gedaald. En nu zijn de rentetarieven gestegen naar het hoogste niveau in twintig jaar, waardoor de koopkracht is uitgehold zonder – in weerwil van de normale economische logica – veel te doen aan de prijzen.

Dit alles is natuurlijk geen probleem voor mensen die al een huis bezitten. Ze zijn geïsoleerd van stijgende rentetarieven en, tot op zekere hoogte, van stijgende consumentenprijzen. Hun huizen zijn meer dan ooit waard. Hun maandelijkse woonlasten zijn voor het grootste deel vastgezet.

De reden voor die kloof – in ieder geval een groot deel ervan – is een uniek, alomtegenwoordig kenmerk van de Amerikaanse huizenmarkt: de hypotheek met een vaste rente van 30 jaar.

Die hypotheek is al zo lang zo gebruikelijk dat je gemakkelijk vergeet hoe vreemd het is. Omdat de rente vaststaat, kunnen huiseigenaren hun maandelijkse leningbetalingen wel dertig jaar lang bevriezen, zelfs als de inflatie toeneemt of de rente stijgt. Maar omdat de meeste Amerikaanse hypotheken zonder boete vervroegd kunnen worden afbetaald, kunnen huiseigenaren eenvoudigweg herfinancieren als de rente daalt. Kopers krijgen alle voordelen van een vast tarief, zonder de risico’s.

“Het is een eenzijdige gok”, zegt John Y. Campbell, een econoom van Harvard die heeft betoogd dat de dertigjarige hypotheek bijdraagt ​​aan de ongelijkheid. “Als de inflatie veel stijgt, verliezen de kredietverstrekkers en winnen de kredietnemers. Terwijl als de inflatie daalt, de lener gewoon herfinanciert.”

Zo werken de zaken elders in de wereld niet. In onder meer Groot-Brittannië en Canada liggen de rentetarieven over het algemeen slechts voor een paar jaar vast. Dat betekent dat de pijn van hogere tarieven gelijkmatiger wordt verdeeld tussen kopers en bestaande eigenaren.

In andere landen, zoals Duitsland, zijn hypotheken met een vaste rente gebruikelijk, maar kunnen kredietnemers niet gemakkelijk herfinancieren. Dat betekent dat nieuwe kopers te maken krijgen met hogere financieringskosten, maar dat geldt ook voor oude eigenaren die kochten toen de rente hoger was. (Denemarken heeft een systeem dat vergelijkbaar is met dat van de Verenigde Staten, maar de aanbetalingen zijn over het algemeen groter en de kredietvoorwaarden strenger.)

Alleen de Verenigde Staten kennen zo’n extreem systeem van winnaars en verliezers, waarin nieuwe kopers te maken krijgen met leenkosten van 7,5 procent of meer, terwijl tweederde van de bestaande hypotheekhouders minder dan 4 procent betaalt. Bij een huis van $ 400.000 is dat een verschil van $ 1.000 aan maandelijkse woonlasten.

“Het is een verdeelde markt”, zegt Selma Hepp, hoofdeconoom bij vastgoedsite CoreLogic. “Het is een markt van haves en have-nots.”

Het is niet alleen zo dat nieuwe kopers te maken krijgen met hogere rentetarieven dan bestaande eigenaren. Het komt doordat het Amerikaanse hypotheeksysteem bestaande eigenaren ontmoedigt om hun huizen op de markt te zetten – omdat ze, als ze naar een ander huis verhuizen, hun lage rentetarieven moeten opgeven en een veel duurdere hypotheek moeten afsluiten. Velen kiezen ervoor om te blijven zitten en besluiten dat ze zonder de extra slaapkamer kunnen leven of het lange woon-werkverkeer nog een tijdje kunnen verdragen.

Het resultaat is een huizenmarkt die bevroren is. Omdat er maar weinig huizen op de markt zijn – en nog minder tegen prijzen die kopers zich kunnen veroorloven – is de verkoop van bestaande woningen het afgelopen jaar met meer dan 15 procent gedaald, tot het laagste niveau in meer dan tien jaar. Velen van de millenniumgeneratie, die al moeite hadden om door te breken op de huizenmarkt, merken dat ze nog langer moeten wachten met het kopen van hun eerste huis.

“De betaalbaarheid, hoe je het ook definieert, bevindt zich feitelijk op het slechtste punt sinds de hypotheekrente in de jaren tachtig nog in de kinderschoenen stond”, zegt Richard K. Green, directeur van het Lusk Center for Real Estate aan de University of Southern California. “We geven impliciet de voorkeur aan gevestigde exploitanten boven nieuwe mensen, en ik zie geen specifieke reden daarvoor.”

Een ‘historisch ongeval’

Het verhaal van de 30-jarige hypotheek begint tijdens de Grote Depressie. Veel hypotheken hadden in die tijd een looptijd van tien jaar of minder en waren, in tegenstelling tot de huidige hypotheken, niet “zelfaflossend” – wat betekent dat leners, in plaats van elke maand de hoofdsom van de lening geleidelijk af te betalen samen met de rente, de hoofdsom volledig verschuldigd waren tegen een bepaald bedrag. het einde van de termijn. In de praktijk betekende dit dat kredietnemers een nieuwe hypotheek moesten afsluiten om de oude af te betalen.

Dat systeem werkte totdat het niet meer werkte: toen het financiële systeem vastliep en de waarde van huizen instortte, konden leners hun leningen niet doorrollen. Op een gegeven moment in het begin van de jaren dertig stond bijna 10 procent van de Amerikaanse huizen in beslag, blijkt uit onderzoek van de heer Green en een co-auteur, Susan M. Wachter van de Universiteit van Pennsylvania.

Als reactie hierop heeft de federale overheid de Home Owners’ Loan Corporation opgericht, die door de overheid gesteunde obligaties gebruikte om in gebreke gebleven hypotheken op te kopen en deze opnieuw uit te geven als langetermijnleningen met een vaste rente. (Het bedrijf speelde ook een belangrijke rol bij het creëren van het systeem van redlining dat veel zwarte Amerikanen ervan weerhield huizen te kopen.) De overheid verkocht die hypotheken vervolgens aan particuliere investeerders, waarbij de nieuw opgerichte Federal Housing Administration hypotheekverzekeringen verstrekte, zodat die investeerders wisten welke leningen ze hadden. zouden worden afbetaald.

Het hypotheeksysteem evolueerde in de loop van de decennia: de Home Owners’ Loan Corporation maakte plaats voor Fannie Mae en later Freddie Mac – in naam particuliere bedrijven waarvan de impliciete steun van de federale overheid expliciet werd nadat de huizenzeepbel halverwege de jaren 2000 uiteenspatte. De GI Bill leidde tot een enorme uitbreiding en liberalisering van het hypotheekverzekeringssysteem. De spaar- en kredietcrisis van de jaren tachtig heeft bijgedragen aan de opkomst van door hypotheek gedekte waardepapieren als de belangrijkste financieringsbron voor woningkredieten.

In de jaren zestig was de dertigjarige hypotheek de dominante manier geworden om een ​​huis te kopen in de Verenigde Staten – en afgezien van een korte periode in de jaren tachtig is dat sindsdien zo gebleven. Zelfs tijdens het hoogtepunt van de huizenzeepbel halverwege de jaren 2000, toen miljoenen Amerikanen werden gelokt door hypotheken met aanpasbare rente en lage “teaser”-rentetarieven, koos een groot deel van de kredietnemers voor hypotheken met lange looptijden en vaste rentetarieven.

Nadat de zeepbel barstte, verdween de hypotheek met variabele rente vrijwel. Tegenwoordig heeft bijna 95 procent van de bestaande Amerikaanse hypotheken een vaste rente; daarvan heeft ruim driekwart een looptijd van dertig jaar.

Niemand was van plan om van de dertigjarige hypotheek de standaard te maken. Het is “een beetje een historisch ongeluk”, zegt Andra Gent, een econoom aan de Universiteit van Utah die de Amerikaanse hypotheekmarkt heeft bestudeerd. Maar de overheid speelde, al dan niet opzettelijk, een centrale rol: het is onmogelijk dat de meeste Amerikanen uit de middenklasse een bank ertoe zouden kunnen brengen hen een veelvoud van hun jaarinkomen tegen een vaste rente te lenen zonder enige vorm van overheidsgarantie.

“Om leningen met een looptijd van dertig jaar te kunnen verstrekken, heb je een overheidsgarantie nodig”, zegt Edward J. Pinto, een senior fellow bij het American Enterprise Institute en al jarenlang een conservatieve criticus van de hypotheek met een looptijd van dertig jaar. “De particuliere sector had dat niet alleen kunnen doen.”

Voor huizenkopers is de hypotheek met een looptijd van 30 jaar een ongelooflijke deal. Ze kunnen lenen tegen een gesubsidieerd tarief – vaak terwijl ze relatief weinig van hun eigen geld inleggen.

Maar de heer Pinto en andere critici van zowel de rechter- als de linkerzijde betogen dat de 30-jarige hypotheek weliswaar goed is geweest voor de individuele huizenkopers, maar lang niet zo goed is geweest voor het Amerikaanse huizenbezit in het algemeen. Door het makkelijker te maken om te kopen heeft het door de overheid gesubsidieerde hypotheeksysteem de vraag gestimuleerd, maar zonder dat er bijna evenveel aandacht is besteed aan het garanderen van meer aanbod. Het resultaat is een betaalbaarheidscrisis die lang voorafgaat aan de recente piek in de rentetarieven, en een percentage eigenwoningbezit dat naar internationale maatstaven onopvallend is.

“In de loop van de tijd zal de 30-jarige vaste rente waarschijnlijk de betaalbaarheid alleen maar aantasten”, zegt Skylar Olsen, hoofdeconoom van de vastgoedsite Zillow.

Uit onderzoek blijkt dat het Amerikaanse hypotheeksysteem ook de raciale en economische ongelijkheid heeft vergroot. Rijkere kredietnemers zijn doorgaans financieel geavanceerder en zullen daarom eerder herfinancieren wanneer dit hen geld bespaart. Dit betekent dat zelfs als kredietnemers met dezelfde rente beginnen, er in de loop van de tijd gaten ontstaan.

“Vooral zwarte en Latijns-Amerikaanse kredietnemers zullen minder snel hun leningen herfinancieren”, zegt Vanessa Perry, professor aan de George Washington Universiteit die consumenten op de huizenmarkten bestudeert. “Er is in de loop van de tijd sprake van een aandelenverlies. Ze betalen te veel.”

‘Wie voelt de pijn?’

Hillary Valdetero en Dan Frese staan ​​aan weerszijden van de grote hypotheekkloof.

Mevrouw Valdetero, 37, kocht haar huis in Boise, Idaho, in april 2022, net op tijd om een ​​rente van 4,25 procent op haar hypotheek vast te leggen. In juni naderden de tarieven de 6 procent.

“Als ik drie weken had gewacht, zou ik vanwege de rente te duur zijn geworden”, zei ze. “Ik zou geen huis kunnen aanraken zoals het er nu uitziet.”

De heer Frese, 28, verhuisde in juli 2022 terug naar Chicago, zijn geboorteplaats, terwijl de rentetarieven hun opmars voortzetten. Anderhalf jaar later woont meneer Frese bij zijn ouders, waar hij zoveel mogelijk spaart in de hoop zijn eerste huis te kopen – en ziet hoe de stijgende rente die droom verder wegduwt.

“Mijn tijdlijn moet nog minstens een jaar worden verlengd”, zei de heer Frese. “Ik denk er wel over na: had ik iets anders kunnen doen?”

De uiteenlopende lotgevallen van mevrouw Valdetero en de heer Frese hebben gevolgen die verder gaan dan de huizenmarkt. De rentetarieven zijn het belangrijkste instrument van de Federal Reserve om de inflatie in bedwang te houden: wanneer lenen duurder wordt, worden huishoudens geacht hun uitgaven terug te schroeven. Maar hypotheken met een vaste rente dempen het effect van dat beleid – wat betekent dat de Fed nog agressiever moet worden.

“Als de Fed de rente verhoogt om de inflatie onder controle te houden, wie voelt dan de pijn?” vroeg de heer Campbell, de econoom van Harvard. “In een hypotheeksysteem met een vaste rente is er een hele groep bestaande huiseigenaren die de pijn niet voelen en de klap niet opvangen, dus de kopers van nieuwe huizen komen terecht”, evenals huurders en bouwbedrijven.

De heer Campbell betoogt dat er manieren zijn waarop het systeem kan worden hervormd, te beginnen met het aanmoedigen van meer kopers om voor hypotheken met aanpasbare rente te kiezen. Hogere rentetarieven doen dat, maar heel langzaam: het aandeel kopers dat voor de aanpasbare optie kiest, is gestegen van 2,5 procent eind 2021 naar ongeveer 10 procent.

Andere critici hebben uitgebreidere veranderingen voorgesteld. De heer Pinto heeft een voorgesteld nieuwe hypotheekvorm met kortere looptijden, variabele rentetarieven en minimale aanbetalingen – een structuur die volgens hem zowel de betaalbaarheid als de financiële stabiliteit zou verbeteren.

Maar in de praktijk verwacht vrijwel niemand dat de 30-jarige hypotheek binnenkort zal verdwijnen. Amerikanen hebben voor 12,5 biljoen dollar aan hypotheekschulden, voornamelijk in leningen met een vaste rente. Het bestaande systeem heeft een enorm – en enorm rijk – ingebouwd kiesdistrict waarvan de leden zeker elke verandering zullen bestrijden die de waarde van hun grootste bezit bedreigt.

Waarschijnlijker is dat de bevroren huizenmarkt geleidelijk zal ontdooien. Huiseigenaren zullen besluiten dat ze de verkoop niet langer kunnen uitstellen, ook al betekent dit een lagere prijs. Ook kopers zullen zich aanpassen. Veel voorspellers voorspellen dat zelfs een kleine renteverlaging een grote toename van de activiteit zou kunnen veroorzaken; een hypotheek van 6 procent klinkt misschien niet zo slecht.

Maar dat proces kan jaren duren.

“Ik voel me heel gelukkig dat ik op het juiste moment naar binnen ben geglipt”, zei mevrouw Valdetero. “Ik heb echt medelijden met de mensen die er niet in zijn gekomen en nu niet meer kunnen.”