Naarmate de behoefte toeneemt, bereikt de huisvestingssteun het laagste niveau in bijna 25 jaar

Naarmate het vangnet zich de afgelopen generatie heeft uitgebreid, zijn de voedselbonnen verdubbeld, zijn de Medicaid-inschrijvingen verdrievoudigd en zijn de betalingen uit de inkomstenbelastingkorting bijna verviervoudigd.

Maar één belangrijke vorm van hulp is schaarser geworden.

Na tientallen jaren van stijgende huurprijzen is de huisvestingssteun voor de armste huurders gedaald tot het laagste niveau in bijna een kwart eeuw. De drie belangrijkste federale programma’s voor de meest behoeftige huurders – volkshuisvesting, Sectie 8 en Housing Choice Vouchers – bedienen 287.000 huishoudens minder dan op hun hoogtepunt in 2004, zo blijkt uit een nieuwe analyse. Dat is een daling van 6 procent, terwijl het aantal huishoudens dat in aanmerking komt zonder hulp met ongeveer een kwart groeide, tot 15 miljoen.

“We zijn niet alleen maar aan het watertrappelen – we raken steeds verder achterop”, zegt Chris Herbert, directeur van het Harvard Joint Center for Housing Studies, dat de analyse op verzoek van The New York Times heeft voorbereid. “Dat was een eye-opener, zelfs voor mij.”

Als uitzondering op de trend van afnemende hulp heeft de lage-inkomensbelastingkrediet voor huisvesting geholpen bij de bouw van enkele miljoenen gesubsidieerde appartementen, maar de meeste zijn zonder aanvullende hulp niet betaalbaar voor de meest behoeftige huurders.

Bijna tweederde van de huurders in het onderste inkomenskwintiel wordt geconfronteerd met ‘ernstige kostenlasten’, zo blijkt uit de analyse van Harvard, wat betekent dat ze meer dan de helft van hun inkomen besteden aan onderdak. Dat is een recordhoogte, vergeleken met ongeveer twintig jaar geleden, en valt samen met de bevindingen van de overheid over recorddakloosheid dit jaar.

In tegenstelling tot programma’s zoals voedselbonnen of Medicaid, die automatisch meegroeien met de behoefte, wordt huursteun elk jaar door het Congres vastgesteld en bereikt deze slechts een klein deel van de daarvoor in aanmerking komende huishoudens.

Stijgende huren hebben de groei van de programma’s beperkt doordat ze de hulp duurder hebben gemaakt.

Bij de huisvestingssteun ontbreken ook zakelijke bondgenoten die andere programma’s ondersteunen. Het land lijdt onder het stigma dat wordt veroorzaakt door de problemen op het gebied van de volkshuisvesting, hoewel de meeste hulp nu bestaat uit vouchers voor particuliere woningen. En de huisvestingssteun is vooral geconcentreerd onder zwarte huishoudens, waardoor deze worden blootgesteld aan raciale oppositie.

“Om allerlei redenen is het moeilijker geweest om de hulp bij huisvesting uit te breiden dan andere programma’s voor gezinnen met lage inkomens, ook al bedienen ze over het algemeen dezelfde mensen”, zegt Ingrid Gould Ellen, huisvestingsdeskundige aan de New York University.

De ervaring van Tiffany Frazier illustreert de zwakte van het vangnet op de woningmarkt. Een medewerker van het South Carolina Department of Mental Health, mevrouw Frazier, 35, verloor twee jaar geleden een huis uit Sectie 8 toen defecte leidingen haar appartement in Charleston onder water zetten.

Nu de wachtlijst voor gesubsidieerde appartementen gesloten is en particuliere huurprijzen buiten bereik, woont ze in de omgebouwde garage van haar neef en deelt ze een bed met haar 14-jarige zoon Kam’Ryn – een bedgenoot die groot genoeg is om voetbal op de middelbare school te spelen.

Ze plagen elkaar met hun snurken, maar de verplaatsing heeft hen van streek gemaakt. De cijfers van Kam’Ryn daalden en mevrouw Frazier werd zo depressief door de dubbelrelatie, aanvankelijk met haar zus, dat ze medisch verlof opnam van haar vorige baan.

“Lieve God, ik ga dood!!!!!!!” schreef ze in haar dagboek. ‘Ik kan niet slapen. Ik kan me niet concentreren. Ik heb het gevoel dat ik faal.”

Hoewel ze onlangs een masterdiploma heeft behaald en een salarisverhoging tot $40.000 per jaar, zou een appartement ongeveer de helft van haar inkomen opslokken, een last die te hoog is om te dragen.

“Ik wou dat mensen het konden begrijpen: er is gewoon geen plek waar mensen zoals ik naartoe kunnen gaan”, zei ze.

Hoewel de hulp bij huisvesting nooit iedereen heeft bereikt die hiervoor in aanmerking komt, breidde deze zich decennialang snel uit. Vanaf het midden van de jaren zestig tot het midden van de jaren negentig groeiden de drie kernprogramma’s, die de kosten van onderdak doorgaans beperken tot 30 procent van het inkomen, met 3,7 miljoen huishoudens – ongeveer 125.000 per jaar.

Daar kwam in 1995 een einde aan, toen de Republikeinen de controle over het Congres overnamen. Conservatieven zagen de programma’s als mislukte welzijnsinspanningen, met huurprijzen zo laag als nul, geen werkvereisten en een kiesdistrict van stedelijke democraten.

De expansie kwam tot stilstand, waarna de hulp kromp. Sinds de piek in 2004 is het aantal huishoudens dat wordt bediend met 16.000 per jaar gedaald, zo blijkt uit de analyse van Harvard.

De achteruitgang is deels het gevolg van de sloop van noodlijdende volkswoningen, waarbij de verloren gegane woningen slechts gedeeltelijk worden vervangen. Ook het aantal Sectie 8-appartementen daalde, omdat oude panden door contracten konden worden omgezet naar markthuur. De vouchers groeiden, maar niet genoeg om dit te compenseren.

Terwijl vouchers huurders meer keuze willen geven, weigeren veel verhuurders deze te aanvaarden. Ongeveer 40 procent van de voucherhouders tekent geen huurcontract in de toegewezen tijd, en de meesten verbeuren de hulp.

In de afgelopen drie decennia heeft Medicaid daaraan toegevoegd ruim 60 miljoen mensenmaar de huisvestingssteun bereikt minder huishoudens dan in 1994. Dit zijn enkele van de verklaringen:

Huisvestingssteun is geen recht.

Niets beperkt de huisvestingshulp meer dan de status ervan als discretionaire uitgaven: de programma’s kunnen slechts uitgeven wat het Congres elk jaar goedkeurt. Programma’s voor rechten krijgen automatisch een verhoging van de financiering, zodat iedereen die daarvoor in aanmerking komt, kan worden bediend.

Discretionaire uitgaven zijn het deel van de begroting dat het vaakst het doelwit is van tegenstanders van overheidsuitgaven, en de discretionaire status zorgt ervoor dat huisvesting concurreert met meer populaire doelen: wegen en bruggen worden gefinancierd door dezelfde kredietwet.

In de afgelopen veertig jaar zijn de rechten vijftien keer zo snel gegroeid als de discretionaire programma’s buiten defensie. Robert Greenstein van het Brookings Institution heeft gevonden. “Het feit dat de huisvestingssteun discretionair is, heeft de groei ervan echt belemmerd”, zei hij.

Ruim 19 miljoen huishoudens komen in aanmerking voor huursteun omdat ze “zeer lage inkomens” hebben – de helft van het lokale gemiddelde of minder – maar slechts 4,3 miljoen krijgen hulp. (In Charleston is een zeer laag inkomen voor een gezin van vier minder dan ongeveer $ 49.000.)

“Wat we hebben ontworpen is een woningloterij, waarbij slechts één op de vier of vijf in aanmerking komende huishoudens hulp krijgt”, zegt Diane Yentel, leider van de National Low Income Housing Coalition, een belangenorganisatie.

Hulp bij huisvesting wordt steeds duurder.

Het kost gemiddeld meer dan $11.000 per jaar om een ​​voucher te verstrekken. Om iedereen te bereiken die in aanmerking komt, zijn tientallen miljarden per jaar nodig, en de prijs stijgt.

Vouchers vullen de kloof tussen wat onderdak kost en wat de overheid zegt dat huurders zich kunnen veroorloven, doorgaans 30 procent van hun inkomen. Omdat de huren sneller stijgen dan de lonen, vooral aan de onderkant, blijven de kosten van de subsidie ​​stijgen. Sinds 2000 zijn de gemiddelde voucherkosten, gecorrigeerd voor inflatie, met meer dan 30 procent gestegen.

Ook al bereiken de drie programma’s minder mensen, de kosten ervan liggen op een recordhoogte. “HUD staat voor een steeds grotere uitdaging om alleen maar te betalen voor wat het heeft”, zegt Whitney Airgood-Obrycki, analist bij het Harvard Center, verwijzend naar het ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling, dat de programma’s beheert.

De programma’s missen zakelijke vrienden.

Sommige armoedeprogramma’s trekken bondgenoten uit het bedrijfsleven aan, die profiteren van hun groei en deze versterken. Medicaid financiert ziekenhuizen. Voedselbonnen ondersteunen supermarkten. Bij huurhulp ontbreekt het doorgaans aan steun uit het bedrijfsleven, die de verdeeldheid tussen partijen kan overbruggen.

In theorie zouden verhuurders lobbyen voor vouchers, die miljarden aan huur bieden. Maar kleine eigenaren met weinig invloed domineren de markt, en velen klagen dat vouchers lastige inspecties en trage uitbetalingen met zich meebrengen.

De populariteit van een andere huursubsidie ​​laat zien hoeveel steun de kernprogramma’s ontberen. De lage-inkomensbelastingkredieten komen ten goede aan ontwikkelaars en trekken een krachtige lobby aan van bouwers met grote zakken, investeerders en financiële tussenpersonen, die het tot bloei hebben geholpen.

Conservatieven vinden het ook leuk omdat de kosten ervan worden beschouwd als een belastingverlaging, en niet als overheidsuitgaven. “Het speelt een belangrijke rol, maar in de meeste gevallen is het niet bedoeld voor de laagste inkomensgroepen,” zei de heer Herbert.

Hulp aan huisvesting wordt gestigmatiseerd na mislukkingen uit het verleden.

Weinig programma’s hebben zulke levendige beelden van mislukking opgeleverd als de volkshuisvesting. Pruitt-Igoe, een torencomplex in St. Louis, werd zo onbewoonbaar dat het in 1972 werd gesloopt door explosies op televisie.

Voorstanders van huisvesting zeggen dat de slechtste projecten slechts een klein deel uitmaakten van een inventaris die wenselijk genoeg was om lange wachtlijsten te genereren en benadrukken dat vouchers nu de meeste hulp bieden. Toch heeft het stigma van de volkshuisvesting de steun voor andere vormen van huisvestingssteun verzwakt.

“De meeste mensen beschouwen het falen van de volkshuisvesting als representatief voor alle vormen van gesubsidieerde huisvesting – ten onrechte”, zegt Edward G. Goetz, een huisvestingswetenschapper aan de Universiteit van Minnesota.

Verzet tegen huisvestingssteun houdt ook ras in. De hulp komt onevenredig ten goede aan zwarte huishoudens, omdat zij onevenredig arm zijn. En het verzet tegen integratie heeft de woningen voor lage inkomens geconcentreerd in zwarte buurten, wat het stigma nog vergroot.

Afro-Amerikanen, 13,5 procent van de bevolking, zijn verantwoordelijk voor 19 procent van de bevolking niet-oudere Medicaid-bevolking En 26 procent van de ontvangers van voedselbonnen van wie het ras bekend is, maar 42 procent van degenen met huisvestingssteun. In New Orleans, Detroit en Washington, DC vond de heer Goetz de Het zwarte aandeel van de sociale woningbouwbewoners loopt op tot 99 procent.

Onderzoek suggereert dat hoe meer dat Er wordt aangenomen dat programma’s minderheden bevoordelende minder politieke steun ze trekken aan.

Huisvestingshulp stuit op lokale weerstand.

In tegenstelling tot voedsel- of medische hulp roept huisvestingshulp vaak lokale tegenstand op. Als het Congres de voedselbonnen uitbreidt, spelen lokale overheden geen rol en maakt niemand zich zorgen over de waarde van eigendommen of misdaad. Maar lokale functionarissen beslissen waar woningen worden gebouwd, vaak zoals tegenstanders roepen: ‘niet in mijn achtertuin’.

Lokale oppositie verlamde de volkshuisvesting door projecten te verhinderen of naar gescheiden wijken te sturen. Het heeft ook het voucherprogramma gedwarsboomd door het aanbod van betaalbare particuliere woningen te beperken. Het beperkte aanbod verhoogt de kosten, ook voor miljoenen mensen die geen hulp hebben.

De Democratische Partij heeft in 2020 nieuwe wegen ingeslagen met een platform dat huisvestingssteun beloofde “voor elk gezin dat hiervoor in aanmerking komt” – in wezen een recht.

President Biden volgde zijn Democratische voornaamste rivalen in het onderschrijven van het idee, maar vermeldt het zelden en heeft weinig vooruitgang geboekt. Hij liet het idee weg uit zijn ‘reddingsplan’ ter waarde van 1,9 biljoen dollar om de pandemie van het coronavirus aan te pakken, en het Congres verwierp een later wetsvoorstel dat een voucheruitbreiding omvatte. Zijn staat van dienst omvat grote sommen pandemische huursteun en ongeveer 125.000 nieuwe vouchers, veel minder dan de miljoenen die nodig zijn voor ‘elk in aanmerking komend gezin’.

Marcia L. Fudge, de minister van huisvesting, weigerde een interviewverzoek, maar zei in een verklaring dat de regering “werkte aan het uitbreiden van zowel het aanbod van betaalbare woningen als de beschikbaarheid van hulp bij huisvesting.”

Critici van de huisvestingssteun zeggen, naast het blancheren ten koste van de woningbouw, dat het huurders ontmoedigt om te gaan werken. Voor elke verdiende dollar stijgen de huren doorgaans met 30 cent.

Conservatieve voorstellen omvatten hervormingen van de regelgeving, zoals snellere vergunningen of een soepeler bestemmingsplan, om de bouwkosten te verlagen.

Sommige van deze plannen hebben steun van beide partijen, maar er is een grens aan de mate waarin de prijzen kunnen dalen, gegeven materialen en grond. Hoewel de markten voedsel en kleding kunnen produceren die huishoudens met een laag inkomen zich kunnen veroorloven, geldt dat niet voor onderdak.

Kevin Corinth van het conservatieve American Enterprise Institute, een voorstander van versoepelde regelgeving, zei dat een huisvestingsstrategie verder moet kijken dan alleen huisvesting. “Je wilt de inkomens van mensen verhogen, zodat ze het zich kunnen veroorloven de huizen te huren of te kopen die ze willen”, zei hij.

Mevrouw Frazier, de maatschappelijk werker van Charleston, zei dat de hoop op meer inkomen haar door de universiteit en de graduate school heeft gedreven, na een kindertijd van armoede.

“Ik droomde ervan toen ik opgroeide: ‘Ik kan niet wachten om een ​​groot huis te hebben'”, zei ze. Maar naarmate haar inkomen groeide, groeide ook de huur, en het verlies van gesubsidieerde woningen twee jaar geleden liet haar weinig opties over.

Terwijl een recente loonsverhoging haar salaris op ongeveer $3.300 per maand bracht, zou zelfs een eenvoudig appartement met twee slaapkamers bijna de helft van haar inkomen opslokken, volgens federale schattingen van de lokale huurprijzen. Dat laat haar achter met haar neef en deelt een bed met haar zoon.

Kam’Ryn, een geniale leerling uit de negende klas die zijn moeder beschermt, klaagt zelden. Maar hij maakt zich zorgen over het uitputten van het geduld van zijn familieleden (“Je zenuwen zijn altijd hoog omdat dit hun huis is.”) en heeft “dit meisje dat ik leuk vind” niet verteld dat hij een kamer deelt met zijn moeder. ‘Ik heb het gevoel dat ze mij misschien niet zo leuk zou vinden,’ zei hij.

Mevrouw Frazier is een fervent dagboekschrijfster en houdt een dagboek bij van haar woondromen. Ze werd er wakker van en dacht dat ze in een aanhangwagen zat die eind over eind tuimelde – alsof onstabiele huisvesting een letterlijk lot was.

Ze zag haar leven ooit als een zwaarbevochten overwinning na een ongelukkige start. Nu voelt ze zich een mislukking.

‘Het is niet zo dat ik het niet probeer,’ zei ze. “Niemand zou ooit denken dat iemand met een hogere opleiding en een baan bij de overheid zo dicht bij een leven op straat zou komen te staan.”

Kitty Bennett onderzoek bijgedragen.