Ze bouwden enkele van de meest unieke huizen van Australië met de belofte dat ze deze ooit zouden bezitten. Nu zeggen de ondergrondse bewoners van White Cliffs dat ze ‘gepest’ zijn door een inheemse eigendomsclaim

Inwoners van een Australisch stadje in de outback die hun spaargeld hebben besteed aan het bouwen van ondergrondse ‘dugouts’ zullen nooit hun huis bezitten vanwege een inheemse titeloordeel.

Het dichtst dat de bewoners van de dug-outs bij White Cliffs in het uiterste noordwesten van NSW in de buurt komen van het eigenwoningbezit, is het aangaan van een eeuwigdurende huurovereenkomst met voorwaarden die volgens sommigen onredelijk zijn.

White Cliffs ligt ongeveer 1.000 km van Sydney en bij de laatste volkstelling telde het 156 inwoners die in de zomer ontsnappen aan temperaturen die in de zomer regelmatig boven de 40 graden Celsius komen door in huizen te wonen die in de aarde zijn uitgegraven.

De opaalmijnnederzetting maakte deel uit van een succesvolle claim op landeigendom die in 2015 door het Federale Hof aan de lokale Barkandji-bevolking werd toegekend.

Slechts vijf van de inwoners die bij de volkstelling van 2021 werden geregistreerd, werden geïdentificeerd als inheems. De dichtstbijzijnde grote Aboriginal-gemeenschap bevindt zich in Wilcannia, ongeveer 100 km ten zuiden.

Veel van de 121 dugouts – waarin de temperatuur constant tussen de 20 en 22 graden Celsius ligt – zijn nu substantiële bouwwerken met drie tot vier slaapkamers en alle gemakken van een bovengrondse woning.

Voordat de Barkandji de inheemse titel kregen, hadden veel bewoners van de dug-out gehoopt de kans te krijgen om hun huizen volledig te bezitten, en sommigen gaven honderdduizenden dollars uit om de structuren met dat in gedachten te verbeteren.

De deelstaatregering had aangegeven dat bewoners hun dugout-vergunningen zouden kunnen omzetten in eigendom van de grond, maar later werd vastgesteld dat dit de inheemse titel teniet zou doen.

Na vertrouwelijke onderhandelingen tussen Crown Lands en de Barkandji werd in 2021 een inheemse landgebruikovereenkomst bereikt die de toekenning van eeuwigdurende huurovereenkomsten voor alle dug-outs toestond, maar niets meer.

Crown Lands omschreef die regeling destijds als een ‘win-win’ die permanente veiligheid bood voor de inwoners van White Cliffs en erkenning van de rechten van het Barkandji-volk.

Bewoners kregen tot 15 december de tijd om eeuwigdurende huurcontracten te ondertekenen, maar die deadline is verlengd zodat de voorwaarden van die contracten kunnen worden verfijnd.

Eén huurder met een lange termijn dug-out zei dat de voorwaarden van de huurovereenkomst ‘afschuwelijk’ waren en buitensporige en triviale criteria bevatten die ertoe konden leiden dat een contract werd beëindigd.

De huurovereenkomsten voorzien geen vergoeding bij verbeurdverklaring, waarbij alle verbeteringen aan de dug-out overgaan naar de Dienst Ruimtelijke Ordening en Milieu als verhuurder.

Tot de verplichtingen van een eeuwigdurende huurder behoren onder meer het ‘onmiddellijk repareren of vervangen van bevlekt, versleten of beschadigd tapijt’ en het ‘onmiddellijk vervangen van kapotte of defecte lampen en TL-buizen’.

Ken Harris, die sinds 1971 in een dug-out van White Cliffs woont, zei dat het ministerie de bewoners kan opdragen om op eigen kosten verbeteringen aan te brengen, vervolgens de verbeurdverklaring van het huurcontract vast te stellen en het eigendom van het pand over te nemen.

De huurovereenkomsten bevatten ook een ‘moraliteitsclausule’ die verhindert dat een bewoner van een dug-out zich inlaat met gedrag dat de afdeling in ‘diskrediet, minachting, schandaal of spot’ brengt.

‘Het is alsof je een bijl boven je hoofd hebt,’ zei meneer Harris.

‘Als je iets zegt, ben je weg.’

Een andere bewoner die niet geïdentificeerd wilde worden, zei dat het vrijwel onmogelijk zou zijn om aan de strenge eisen voor het onderhoud van onroerend goed te voldoen, vooral voor bewoners van dug-out die slechts een deel van hun tijd in de stad doorbrachten.

‘Als het tapijt versleten, bevlekt of gescheurd is, riskeer je uitzetting,’ zei ze.

‘Als je lichtbollen het niet doen, pleeg je contractbreuk.

‘Mensen weten niet wat er gaat gebeuren. Dit waren onze eeuwige huizen.’

Crown Lands heeft erkend dat gekwalificeerde handelaars niet gemakkelijk kunnen worden opgeroepen vanuit Broken Hill, 260 kilometer verderop, en dat bewoners hun dugouts niet kunnen verzekeren.

‘Het is standaardpraktijk dat huurovereenkomsten adequate reparatie en onderhoud van eigendommen vereisen’, zei een woordvoerder van Crown Lands.

‘De afdeling heeft naar leden van de gemeenschap geluisterd en overweegt wijzigingen in de huurovereenkomsten om te erkennen dat er aspecten zijn aan het leven in White Cliffs die uniek zijn.’

Graeme Dowton bezocht White Cliffs voor het eerst in de jaren zeventig en begon daar ongeveer dertig jaar geleden met mijnbouw. Hij woont in een dug-out met vijf slaapkamers naast de Red Earth Opal-galerij en het koffiehuis dat hij samen met zijn vrouw Sacha runt.

‘Mensen gaven serieuze dollars uit aan het bouwen van mooie huizen en al die tijd kregen we steeds van Crown Lands te horen: ‘We geven je het eigendom’, zei hij.

‘En toen werden we genaaid.

‘Je hebt huizen van aanzienlijke waarde en er wordt ons verteld dat we nu huurder zijn en dat we op elk moment uit ons huis kunnen worden gezet vanwege een heleboel clausules in die overeenkomsten.

‘Er zijn 110 manieren waarop we in gebreke kunnen blijven en onze huizen kunnen verliezen, terwijl we ook geen compensatie krijgen.

‘Vroeger hadden we een losse overeenkomst, nu is die heel strak. De hele tijd hebben ze gewoon dingen verzonnen.’

Drie jaar nadat de claim van de Barkandji in 1997 was ingediend, schreef het National Native Title Tribunal aan de bewoners van de dug-out waarin stond dat ze het recht hadden om te worden gehoord in bemiddeling of in de rechtbank.

‘Het is belangrijk op te merken dat er geen inheemse eigendom kan worden geclaimd op particulier eigendomsland en dat de wet bestaande geldige belangen beschermt, zoals pachtovereenkomsten, licenties of vergunningen voor een stuk land of water’, schreef het tribunaal.

In juli 2004 stuurde een landtoegangsmanager van het ministerie van Infrastructuur, Planning en Natuurlijke Hulpbronnen een brief naar de bewoners waarin de wegenbouwwerkzaamheden werden beschreven.

‘Het is te hopen dat alle werkzaamheden die verband houden met het creëren van een legaal wegennetwerk voor de dug-outs eind dit jaar zullen zijn afgerond’, schreef de manager.

‘De uitnodigingen om een ​​aanvraag in te dienen voor de aankoop van het volle eigendom in individuele dug-outs zullen na voltooiing van deze werkzaamheden worden verlengd.’

Ruim tien jaar later schreef een vertegenwoordiger van het Department of Primary Industries-Lands een brief aan de vader van de heer Dowton, voorzitter van de White Cliffs Minters Association, Ron Dowton.

In die brief van juli 2015 stond dat de afdeling ‘ernaar streefde houders van een dug-outvergunning uit te nodigen om hun dug-outvergunningen om te zetten in een eigendomstitel’.

Graeme Dowton schatte dat hij in de loop der jaren 200.000 dollar had uitgegeven aan materialen voor zijn dug-out en schatte zijn eigen arbeid op 1 miljoen dollar.

‘Ondergronds bouwen gaat erg langzaam en moeilijk’, zei hij.

‘Er is niets gemakkelijks aan. Alles moet met de hand worden gesneden, vervaardigd en ondergronds gevormd.

‘Waarschijnlijk moet de helft van de dug-outs nog volledig worden ontwikkeld en omgebouwd tot prachtige woningen.

‘Als ik een van hen was, zou ik er geen dollar meer aan willen uitgeven, omdat er zoveel manieren zijn waarop we uitgezet kunnen worden.’

Dugouts kunnen van eigenaar wisselen en sommige ‘verkopen’ voor maximaal $ 250.000, maar ze zijn nog steeds onderworpen aan de oorspronkelijke titel en zijn eigendom van de Kroon.

De eeuwigdurende huurovereenkomsten voorkomen verdere uitgravingen van dug-outs zonder de toestemming van de Barkandji, die ook het eerste recht hebben om elke dug-out te kopen die te koop wordt aangeboden.

De heer Dowton zei dat het gebrek aan huisveiligheid de gemeenschap, en vooral de ouderen, in moeilijkheden heeft gebracht in een stad waar 43,8 procent van de bevolking 60 jaar of ouder is.

‘Veel van deze oudjes komen naar mij toe en zeggen: “Wat moeten we doen?”

‘Uiteindelijk kan de overheid zeggen dat je vergunning is ingetrokken en hebben ze dan geen recht meer op hun bezittingen en moeten ze hun huis inleveren.

‘De geestelijke gezondheid van de stad is door de vloer gegaan.’

De heer Dowton zei dat de onzekerheid over het grondbezit de bedrijfsontwikkeling in White Cliffs had belemmerd.

‘Het duurt niet lang voordat een plek achteruit gaat’, zei hij.

‘We waren eigenlijk aan het groeien.

‘Ik zie gewoon dat het vertrouwen wegebt en uit de stad verdwijnt wat de investeringen betreft, en dat kan niet goed zijn voor een klein stadje in de outback.’

De woordvoerder van Crown Lands zei dat eeuwigdurende huurcontracten ervoor zouden zorgen dat de bewoners exclusief gebruik zouden kunnen maken van hun dugouts.

Bewoners die geen eeuwigdurend huurcontract wilden ondertekenen, konden op basis van een vergunningsregeling in hun dug-outs blijven wonen, zoals ze dat vóór de uitspraak over de inheemse eigendom hadden gedaan.